خيار التداول أتو

شركة أتموس للطاقة المشتركة الأسهم اقتباس ملخص البيانات يتم توفير البيانات من قبل بارتشارت. تعكس البيانات الأوزان المحسوبة في بداية كل شهر. البيانات عرضة للتغيير. يسلط الضوء الأخضر على إتف الأفضل أداء من خلال التغيير في ال 100 يوم الماضية. وصف الشركة (كما تم إيداعها لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات) تعمل شركة أتموس إنرجي كوربوراتيون، ومقرها في دالاس، تكساس، وتأسست في ولاية تكساس وفرجينيا، في المقام الأول في توزيع الغاز الطبيعي المنظم وشركات خطوط الأنابيب، فضلا عن شركات الغاز الطبيعي الأخرى غير المنظمة. نحن نقدم الغاز الطبيعي من خلال تنظيم المبيعات وترتيبات النقل لأكثر من ثلاثة ملايين السكنية والتجارية والسلطة العامة والصناعية العملاء في ثماني ولايات تقع في المقام الأول في الجنوب، مما يجعلنا واحدة من أكبر موزعين للغاز الطبيعي فقط في البلاد على أساس عدد من الزبائن. ونحن أيضا تشغيل واحدة من أكبر خطوط الأنابيب إنتراستات في ولاية تكساس على أساس ميل من الأنابيب. تقدم شركاتنا غير الخاضعة للتنظيم خدمات إدارة الغاز الطبيعي والتسويق والنقل والتخزين إلى البلديات وشركات توزيع الغاز المحلية، بما في ذلك بعض أقسام توزيع الغاز الطبيعي والعمالء الصناعيين في الغرب الأوسط والجنوب الشرقي بشكل رئيسي. أكثر من. درجة المخاطر أين أتو تناسب في الرسم البياني للخطر في الوقت الحقيقي بعد ساعات ما قبل السوق أخبار فلاش اقتباس ملخص اقتباس الرسوم البيانية التفاعلية الإعداد الافتراضي يرجى ملاحظة أنه بمجرد إجراء اختيارك، فإنه سيتم تطبيق على جميع الزيارات المستقبلية لناسداك. إذا كنت مهتما في أي وقت بالعودة إلى الإعدادات الافتراضية، يرجى تحديد الإعداد الافتراضي أعلاه. إذا كان لديك أي أسئلة أو واجهت أي مشاكل في تغيير الإعدادات الافتراضية الخاصة بك، يرجى البريد الإلكتروني إسفيدباكناسداك. الرجاء تأكيد اختيارك: لقد اخترت تغيير الإعداد الافتراضي الخاص بك للبحث اقتباس. ستصبح الآن الصفحة المستهدفة الافتراضية ما لم تغير التهيئة مرة أخرى، أو تحذف ملفات تعريف الارتباط. هل أنت متأكد من رغبتك في تغيير إعداداتك لدينا تفضيل أن نسأل الرجاء تعطيل مانع الإعلانات (أو تحديث إعداداتك لضمان تمكين جافا سكريبت وملفات تعريف الارتباط)، حتى نتمكن من الاستمرار في تزويدك بأول أخبار السوق والبيانات يوفي تأتي لنتوقع من قبلنا. جينيس وسيط الفوركس بيرسيابان تداول الفوركس دان بيميليهان وسيط سيبيلوم أندا ميميليه سواتو وسيط الفوركس. كامي أكان ميموريكان كيبادا أندريه بيريهال إنفورماسي دلام منجيتاهوي بروكر أندا. بادا أومدنيا تيدابات 4 جينيس وسيط فوركس يانغ بالينغ سيرينغ ديباكاي أوله الفقرة التاجر دلام بيرترانساكسي أتاو بيرترادينغ الفوركس، ييتو وسيط كونفنسيونال، عدم التعامل مكتب (إن ستب دما)، التعامل مكتب، دان الهجين. بيرترادينغ فوريكس جوغا بيزا ديلاكوكان دنغان كارا أندا مينوجو كي بنك أندا أتاوبون كي تمبات بينوكاران وانغ (ماني تشانجر) إلى بيرترانساكسي دنجان فينغ فيسيك. كارا تراديسيونال إيتو أدالا ديسبوت بيرترادينغ فوريكس سيكارا كونفنسيونال (نون أونلين)، يانغ تنتونيا بانياك سيكالي كيترباتاسانيا دان تيداك ريالتيمي. دي هلامان إيني كامي هانيا ممبهاس دان ميمبركينالكان جينيس-جينيس وسيط يانغ ديباكاي أونتوك برتادينغ الفوركس سيكارا أونلين (نون فيسيك)، يايتو: بروكر نون ديسينغ ديسك يوتو سواتو وسيط يانغ ديمانا أوردر أدالا ديتروسكان لانغسونغ كيبادا باسار، ليمباغا كيوانغان أتاو بانك-بانك بيزار، أتابون كيبادا وسيط لين. بياسانيا سبيند دي بروكر جينيس نون دالينغ ديسك أدالا بيرسيفات بيروبا-أوباه (فلوكتواتيف) بيرغانتونغ كيبادا باسار يانغ سيسونغونيا. وسيط جينيس غير التعامل مكتب سانغات كوكوك ديغوناكان ونتوك بارا تاجر المهنة. كارينا سانغات عادل، تانبا مانيبولاسي دان المستخدم بيرترادينغ ميلاوان باسار يانغ سيسونغونيا دان بوكان ميلاوان وسيط أتاو بندر. جينيس وسيط عدم التعامل مكتب ديباجي منجادي 3. يايتو إن بروكر، ستب وسيط دان دما وسيط. إن وسيط فوركس (شبكة الاتصالات الإلكترونية) دي وسيط جينيس إن أدالا بارا وسر دابات تريجون سيكارا لانغسونغ دان إيكوت بيربارتيسيباسي كي دلام باسار يانغ سيسونغونيا يانغ ديمانا إكوت بيركامبور بولا دنغان بارتيسيبان لين دي دلام باسار تيرسيبوت سيبيرتي بارا بنك، بيميرينتا، إنستيتوسي موبون التاجر بيرورانغان يانغ ديمانا ميريكا سالينغ بيرينتيراكسي جوال دان بيلي سيكارا بيرسامان تانبا أدانيا سواتو إنتيرفنسي داري بيهاك وسيط أتاوبون ديلر (دالينغ ديسك). بياسانيا بيهاك بيروسهاان بروكر هانيا مينداباتكون كيونتونغان داري كوميسي أتابون داري مارك-أوب سبرياد. دي جينيس بروكر إن كونديسي يانغ ديغوناكان أدالا كونديسي سيسونغونيا يانغ تيرجادي دي باسار دان تانبا ديبوات-بوت. وسيط إن بيكرجا دينغان ميمبرتيموكان بينجوال دان بيمبلي سيكارا نياتا (عبر الإنترنت، الوقت الحقيقي)، سيرتا بوكان ميلاوان بروكيرباندار دلام ميلاكوكان شراء دان بيع نيا. كيليماهان بروكر يانغ جينيس إن (يانغ 100 إن) أدالا أندا تيداك أكان بيسا التحوط، الرافعة المالية يانغ سانغات ريندا، دان تيرباتاس دينغان أتوران فيفو، سيلين إيتو أندا جوغا أكان ديبيباني بيايا كوميسي ترادينغ. كينغولان داري وسيط جينيس إن هانيا دي فاكتور انتشار ساجا سيبينارنيا، تيتابي كالاو أندا تيداك تيربياسا ماكا سيرينغكالي جوغا بيزا ميريبوتكان كارينا فيتورنيا يانغ ليبيه تيرباتاس داريبادا يانغ بيرجينيس ستب نون دالينغ ديسك. سيرينغكالي بيروسهاان بروكر بادا أومنيا يانغ مينياتاكان ديا أدالا إن بادهال بوكان 100 فولي إن. كونتوه بروكر يانغ 100 إن أدالا دي إنتيراكتيف بروكرز. ستب فوركس وسيط (مستقيم من خلال تجهيز) وسيط جينيس إيني بيرفونغسي سيباغاي جيمباتان يانغ مينغوبونغكان دينغان بيروساهان بروكر لين سيلاكو ليكويديتورنيا. بياسانيا إيكسكوسي أوردر داري وسيط جينيس ستب أدالا ديتروسكان كيبادا بارا بروكر بيزار (إنستيتوسي بيزار) أتابون كيبادا بيبيرابا بروكر إن. تيتابي جيكا أوردر داري وسيط ستب ترسيبوت ديتروسكان كيبادا وسيط يانغ بيرجينيس التعامل مع مكتب ماكا أوردر داري بروكر ستب ترسيبوت بيرغانتونغ كيبادا بروكر يانغ ديتوجونيا تيرسيبوت. دان أونتوك وسيط جينيس ستب سيستم ترانزاكسي أوردرونيا منغوناكان أساس حصص داري بارا ليديتورنيا دما فوركس وسيط (الوصول المباشر إلى السوق) يوتو سواتو وسيط يانغ كارا كيرجانيا هامبير سما دينغان بروكر بيرجينيس إن دنغان كامبوران ستب، تيتابي بدانيا دي بروكر دما أدالا تيريكات كونتراك دينغان سواتو سيليكتور ترتنتو ، سيرتا منغوناكان سيستم ترانزاكسي دينغان أساس أفضل معدل داري الفقرة ليديتورنيا. سيلين إيتو أدا بيبيرابا هال لين يانغ ممبداكانيا. سلينغكابنيا منغناي دما بروكر دان بيربدانيا دابات ديسيماك دي. دمابروكر سيرينغكالي بارا بروكر (تروتاما يانغ تيداك ليجال أتاو يانغ تيداك تيريغولاسيونريغولاتد) مينيبوت ستب دينغان إن أتاوبون دما، تيتابي بادا داسارنيا أجاك بيربيدا، كارينا ستب أدالا منغوناكان بيهاك وسيط لين سيباغاي ليكيدتورنيا (ديليمبار كي بروكر لين) أتاوبون بيزا كي بيبيرابا بنك بيزار، سيهينغا إكسكوسي دان سيغالانيا داري بروكر جينيس ستب أدالا بيرغانتونغ كيبادا كواليتاس بروكر سيليتورنيا ترسيبوت دان كواليتاس جالور كونيكسي روتينجنيا. سيدانغكان دي جينيس يانغ بينار-بينار بروكر إن أدالا تيداك ديليمبار لاغي كي بروكر لين، تيتابي لانغسونغ كيبادا بيبيرابا بانك بيزار (مولتي إنتر-بانك)، بارا تريدر، دان باسار يانغ سيسونغوهنيا يانغ ميمبرتموكان بينجوال دان بيمبلي سيكارا لانغسونغ تانبا إنتيرفنسي داري وسيكر ديلر أتاو بندر (لا رجال وسط). أونتوك بروكر بيرجينيس إن (يانغ بينار-بينار فول إن أتاو ترو إن) إيتو بياسانيا كورانغ فلكسيبيل، دان ميريكا ميمبوتوهكان مودال يانغ ليبيه بيزار، تيردابات كوميسي ترادينغ، تيداك بيسا التحوط دان تيردابات أتوران فيفو (فيرست إن فيرست أوت). وسيط جينيس إن هانيا ونغول دي سبرياد دان تينغكات كيسيبتان إكسيكوسينيا. أونتوك وسيط بينار بينار بيرجينيس إن منصة تيداك منغوناكان ميتاتريدر. كامي ليبيه مينيارانكان منغوناكان بروكر بيرجينيس ستب نون دالينغ ديسك، أتابون جينيس دما أونتوك كينيامانان أندرا بيرترادينغ دان ليبيه فليكسيبيل بروكر ديسينغ ديسك يايتو سواتو بروكر يانغ ديمانا ميريكا ميمبات سواتو باسار ترسينديري دنغان كونديسي يانغ ميريكا تنتوكان سينديري (بندر). دي دلام كاسوس إيني بارا وسر بيرترادينغ ميلاوان وسيط أتاو بندر. بادا داسارنيا وسيط التعامل مع مكتب ميندباتكان كيونتونغان تيربيزارنيا داري كيكلاهان الفقرة أوزرنيا، سيهينغغا بيلا المستخدم مينغاسيلكان ربح ماكا بروكر أكان ميمبيار داري كاس بروكر ترسيبوت سينديري (بوكان مورني ديدابات داري باسار يانغ سيسونغونيا). بيلا أندرا بيرترادينغ دي جينيس بروكر التعامل مع مكتب ماكا باستيكان أندا مينيمباتكان دانا أندا دي وسيط التعامل مع مكتب يانغ القانونية دان تيردافتار (تيريغولاسي) أوليه بيميرينتا سيباغاي بيروساهان بيالانغ دان تيلاه بيريبوتاسي بيك. وسيط التعامل مكتب تيداك سيلامانيا بوروك، أسالكان ميريكا تيريغولاسي دينغان بينار. كارينا بروكر ديلر تيرسيبوت بيرارتي ميريكا جوغا بيزا منسيبتاكان باسار داري الفقرة أوسرنيا سينديري، أوله كارينا إيتو ديناماكان تاجر (التعامل مكتب). جادي أونسور شراء دان بيع دي وسيط التعامل مع مكتب سيبينارنيا أدالا ديامبيل داري بيمبلي دان بينجوال يانغ داري كومبولان بارا وسر ميريكا سينديري، تيتابي بيلا فولومينيا تيداك مينكوكوبي ماكا بارولا بيروساهان بروكر يانغ مينغاندلين (تيتابي تيداك بوله كورانغناكال). بياسانيا إيني بيسا ديلاكوكان دي بروكر يانغ ميميليكي جوملا وسر يانغ سانغات بانياك دان بيرفولوم ميماداي، تنتونيا هاروس يانغ تيريغولاسي بينار جوغا (أدا ليمباغا بيميرينتا يانغ مينغاواسينيا) أغار ميريكا بيروبيراسي دان مينجالانكان بيسنيس سيسوي دنغان بيراتوران ليجال دان تيداك ميروجيكان بارا أوسرناسابانيا تيرسيبوت. تاجر جادي وسيط تيداك سيلامانيا بوروك، أسالكان تيريغولاسي بينار. ريجولاسي يانغ بينار دان كريديبيل ونتوك سواتو بيروساهان بروكر دينغان باسار إنترناسيونال يايتو (باستيكان تيردافتارنيا دي كاتيغوري بيالانغ فم). نفا، كفتك، فسا (فكا أوك)، مفسا، ميفيد، أسيك (سيلينكابنيا ليهات دي دافتار ريجولاتاسي). وسيط التعامل مكتب سيرينجكالي ديسبوت سيباجاي الفقرة بندر (تجار). وسيط تجار تيرديري داري 2 جينيس: تاجر بيزار وسيط بيرجينيس إيني بياسانيا تيلاه ميمبونيي ريبوتاسي يانغ بايك دان تيردافتار ليجال (تيريغولاسي) سيباغاي بيروساهان بيالانغ (لجنة العقود الآجلة تاجر أتاو فم) سيبيرتي تيريغولاسي دي نفا، كفتك، فكا أوك، أتاوبون أسيك، سيرتا بوكان تيرليتاك دي تمبات يانغ تيربنسيل أتاو تيداك جيلاس. سما سيبيرتي هالنيا أند بيرمين دي كاسينو ماكا سيبيكنيا أندا مينكاري كاسينو يانغ بيزار سيبيرتي دي ماكاو أتابون دي لاس فيغاس. هال إيني برتوجوان أجار جيكا أند أن مندباتكان ربح ماكا ديباستيان وسيط ترسيبوت دابات ميمبيار كيمينانغان أندا دان سيمبانان إنفستاسي دانا أندا تيتاب أمان. كارينا دي وسيط التعامل مع مكتب يانغ تيريغولاسي إيني تيديابات سواتو بادانغ بينغاواس (أومنيا داري بيميرينتا سيتمبات) يانغ برتوجوان أونتوك منغونتوب منجمي باهوا بروكر ترسيبوت تيلاه منجالانكان توغاسنيا دنجان قضيب دان تيداك منبو بارا نصبة. تاجر كيسيل أتاو وسيط غير منظم (دلو متجر أتاو وسيط كاكي ليما، يانغ بياسانيا بيركانتور بوسات دي تمبات تربسيل أوفشور) وسيط جينيس إيني أدالا بروكر يانغ هاروس أند هينداري، كارينا ميريكا بيربوتنسي بيزار أونتوك ميمانيبولاسي ترانكسسي أندا أتاوبون بيرتينداك كورانغ سيهينغغا أندا موداه منغالامي كيكالاهان يانغ سيمستينيا تيداك تيرجادي. أومنيا وسيط دلو متجر تيداك بيريجين سيباغايمانا مستينيا، دان هانيا بيريجين سيباغاي بيروسهاان بياسا أتاو لينيا (تشاينا (مينلاند)) شحن مجاني دلو متجر دلو متجر أدالا تيرلتاك دي تيمبات-تيمبات يانغ تيداك جيلاس أتاو تيربسيل (نيغارا أوفشور يانغ تيداك جيلاس) دان تيداك بيريجين ريجولاسي سيباغايمانا مستينيا (إيني يانغ بياسانيا ديلاكوكان). ديسامبينغ إيتو سيري-سيري لين داري بروكر دلو شوب أدالا ميريكا 98 باستي ميمبربولهكانيا ترانسفر يانغ دنغان بيهاك كي 3 بيرورانغان. أتاوبون منغوناكان قسيمة. بوله منغوناكان المال مبدل بنك لوكال. بيندافتاران يانغ سانغات موداه دان تيكيرسيان سيمبارانغان سيرتا تانبا فيريفيكاسي يانغ ميماداي. (تشاينا (مينلاند)) حار بيع جديد دسلر دلو دلو متجر أوس $ 9.99 / قطعة الحد الأدنى للطلب: 1 قطعة شينزن تينغ تيشنولوغي Co.، Ltd. ). كوندسي يانغ ديتاواركان وسيط دلو متجر سيرينغكالي ديلوار كوندسي عادي داري كيدان باسار يانغ سيسونغونيا، سيبيرتي الرافعة يانغ تيرلالو تينغجي (ميسال 1: 1000 كيتاس)، سبندينغ رنداه يانغ تيداك ماسوك أكال (كونتوه: 1 نقطة ثابتة بهكان 0 نقطة ثابتة، بادهال دي باسار سيسونغونيا سبرياد أدالا سيلالو بيرو أتاو بيرفلوكتواتيف تيروس سيتياب ديتيكنيا). دان جوغا تيردابات بونوس-بونوس بيزار (بياسانيا 20 كيتاس) يانغ توجوانيا بيرسيفات بانسينغان منجيباك بارا ناصبة أجار ماو مينيمباتكان دانانيا (يانغ بادا أخيرنيا أدالا أونتوك 8220dimakan8221 أوله بندر كورانغ تيرسيبوت). بيرهاتي-هاتيلا دينغان بروكر يانغ ميناواركان هال-هال تيرلالو فانتاستيس أتاوبون مكافأة يانغ ترليهات سانغات مناريك ديلوار لوجيكا. كارينا سيماكين بيزار بونوسنيا ماكا بيرلو أندا وسباداي ليبيه سيكساما، داريبادا نانتينيا تيرجيباك دان أندا أكان منغالامي كيروجيان يانغ تيداك سيباندينغ دينغان بونوس يانغ ديتاواركان. (هاتي-هاتي جوغا دينغان وسيط يانغ ميناواركان ترحيب مكافأة يانغ سانغات بيزار سيميسال 20، 30، 50 بهكان 100. كارينا إيتو باستي تيرغولونغ وسيط جينيس إيني، كارينا مكافأة سيبيزار إيتو هانيا مونغكين ديدابات داري فقدان ناسيبا سيماكسين بيسار بونوسنيا ماكا سيماكين بيرباهايا بيروسهاان بروكر ترسيبوت) هال-هال كورانغ يانغ بياسا ديلاكوكان أوله بروكر بيرجينيس دلو شوب يايتو. ريكوت يانغ بيرلبيهان، إيكسيكوسي أوردر يانغ لامبات، جيكا تيركينا تب (تارجيت بروفيت) سوليت أونتوك ديكسيكوسي تيتابي سيباليا جيكا تيركينا سي (ستوب لوس) ماكا مودا سيكالي ديكسيكوسي، سيرفر يانغ سيرينغ دون، مانيبولاسي أتاو ريكاياسا هارجا كوت، مينغيلانغكان ترانساكسي بروفيت سيكارا سيبيهاك دنغان داليه تداول أندرا تيداك ساه، بيناريكان دانا سيرينغكالي ترتاهان أتاو تيداك بيسا ديلاكوكان، بيرنياتان يانغ تيداك بينار، دان هال-هال بينيبوان (سكام) لينيا. هاتي-هاتي دينغان بيرنياتان داري وسيط دلو متجر يانغ سيرينغكالي مونيكاني بيرنياتان صلاح دان مينيساتكان منغناي سيستيم ميريكا، سيبيرتي ميريكا مينياتاكان باهوا ميريكا أدالا بروكر بيرجينيس إن، دما أتابون ستب تيتابي كينياتانيا ميريكا أدالا التعامل مكتب يانغ بيرسيستم بندر بهكان ليبيه بارا، هال إيني semata - ماتا برتوجوان ونتوك مينيبو دان مناريك مينات ماسياراكات أوام أغار بيرترادينغ دي تمبات ميريكا، بادهال كينياتانيا ميريكا بوكان إن. دما أتاوبون ستب يانغ سيبينارنيا. أوليه كارينا إيتو بيران ليغاليتاس بيميرينتا ريجولاسي سانغاتلا بينتينغ أغار سيباغاي بينغواس بروكر أتاو بيالانغ ونتوك تيداك سيمبارانغان دان تيداك ميموريكان بيرنياتان صلاح يانغ دابات مينيساتكان ماسيراكارات. جائزة واسبادا بولا دنغان. الراعي، دان بينغارغان يانغ ميريكا كليم (بياسانيا ديلاكوكان أوله وسيط إليغال أمبير دلو متجر ونتوك مناريك بيرهاتيان). كونتوه: سيباغاي أفضل وسيط. بينغارغان إيتو تيداك منجم وسيط ترسيبوت أمان. بيريكسا بولا داري ليمباغا مانا يانغ تصنيف الأعضاء بيرسهاان تيرسيبوت. كاري دي غوغل منغناي كريديبيتاس داري بيروسهان راتينغ تيرسيبوت. كونتوه وسيط الفوركس Prime4x يانغ احتيال تيرسيبوت جوغا سيبلومنيا منغكلايم سيباغاي 8220 أفضل وسيط 20098221 باداهال ليمباغا بيمبيري راتينغنيا أدالا ليمباغا يانغ تيداك كريديبيل، دان بوكتينيا وسيط ترسيبوت نيتانيا احتيال دان ميماوا لاري يانغ نسيبة. هاتي-هاتي بولا دنغان راتينغ يانغ ديبيلي (أتاو إزيلانيا كن بينيوغوكان)، دان هاتي-هاتي بولا دنغان يانغ سيولاه-إياه إيتو بينغارغان بادهال إيتو هانيا أرتيكل إيكلان داري وسيط إيتو سينديري يانغ مينوليس، تيتابي ديبوات سيولاه-أولاه إيتو بينغارغان داري ميديا ​​ترسيبوت، بادهال إيتو بوكان (بيرنا تيرجادي دي سواتو بروكر يانغ مينغاكو بينغارغانيا أدالا داري نبك، بادهال سيتيلا ديتيليتي ترنياتا إيتو هانيالا أرتيكيل إكلان يانغ ديتوليس سينديري). واسبادا دنغان تريك-تريك 8220nakal8221 دان بيرنياتان إكلان يانغ تيداك بينار داري وسيط فوريكس إليغال تيرسيبوت. وسيط إيني أدالا ميروباكان كومبيناسي أنتارا جينيس وسيط إنستبدما دينغان وسيط التعامل مكتب. أومومنيا وسيط هبريد ميمبونياي سواتو أتوران دلام ميليبار أوردر أتاوبون بيرداساركان داري جينيس أكون يانغ ديغوناكان. سيباجاي كونتوه: جيكا بيساران لوت أندا. أتاوبون فريكونسي. أتابون إكيتي أندا ديباوا نيلاي زس ماكا أندا ديكسكوسي دي سيسي ديلر، تيتابي جيكا دياتاس إيتو أكان ديكسكوسي دي جينيس ستب أتاوبون إن أتاو دما. سيبينارنيا سوليت أونتوك مينغيتاهوي باهوا بروكر إيني تيرماسوك بيرتيب الهجين آتاوبون تيداك. هال إيني هانيا دابات أندراسا دنغان مينكوبانيا أتاوبون بيرداساركان داري ريبوتاسي بروكر تيرسيبوت دان ريجولاسينيا. أكون ديمو مقابل الحساب الحقيقي أكون دي تجريبي تيداك أكان سما دينغان بينغونان دي أكون يانغ سيسونغونيا (يعيش الحساب الحقيقي). سيهينغغا جيكا كونديسي دي ديمو أندا بيرجالان دنغان بيك ماكا تيداك منجامين باهوا حساب حقيقي أندا جوغا أكان سما، تروتاما دي بروكر يانغ بيرجينيس بكيت شوب. سيهينغغا ونتوك منجيتاهوي بينار بروكر تيرسيبوت ماكا هاروسلا ديكوبا ميلالوي كونديسي ليف أكونت. باكا بولا أرتيكيل كامي منغناي دافتار بيريجينان (ريجولاسي) يانغ سيهاروسنيا ديميليكي أوليه بيروسهان فوريكس يانغ بينار. دان بيريكسا بولا ألمات كانتور بوسات داري بروكر فوريكس يانغ إنجين أند بيرغوناكان (بوكان ألمات يب أغين أتاو ريسلرنيا)، أباكاه كانتور بوسات ميريكا تيرليتاك دي نيغارا يانغ تيداك أمان، بو بوكس ​​(كوتاك سورات ساجا) سيوان، ألمات تيداك جيلاس (داري نيغارا أوفشور )، أتوكاه دي نيغارا يانغ بيريبوتاسي باغوس. هال إيني بينتينغ ونتوك أندا سيرماتي سيبيلوم تريجيروموس كي بروكر أتاو بيروساهان فوريكس يانغ تيداك بينار. (بيلا بيروسهاان بروكر فوريكس أندا تيرماسوك دي دلام دافتار ريجولاتور ريسمي تيرسيبوت، تيروتاما يانغ دي دافتار نفاكتك، ميريكا ليبيه أمان. كارينا بيايا أونتوك بيزا تيردافتار دي ريجولاتاسي نفكفتك دي كاتيغوري فم ميمبتوهكان سيتيدانيا 20 جوتا دان بيلا ميلانغغار ماكا ميريكا بيربوتنسي كيهيلانغان 20 جوتا تيرسيبوت (Rp.200 ميليار)، سيهينغغا ميريكا ليبيه أمان دان ليبيه بيركواليتاس داريبادا يانغ تيداك تيردافتار) تنظيم منظم لين جوغا بوله، أسالكان ماسوك دي منظم ميفيد، مفسا، فكا المملكة المتحدة، دان أسيك هاتي-هاتي دينغان ريجولاسي بالسو أتاو بيريجينان بالسو يانغ دابات منجيكوه ، يانغ كادانغ جوغا ديبامبانغ أوله بارا بروكر دلو شوب (بادهال إيتو بوكان ريجولاسي يانغ سيبينارنيا). سيموجا إنفورماسي إيني دابات بيرمانفات دان مينغينداري أندا أجار تيداك تيرجيباك دي وسيط-وسيط دلو متجر يانغ ماراك بيريدار. أوو غ ماستر، بادهال ماركيتينغنيا بيلانغ كالاو يانغ دي ريكومنداسيكان أوله ترادرسفاميلي إيتو بروكر يانغ تيربيركايا، دان بوكان بندر. سيد، تاو، تنتانغ، التجار، فاميلي. سوالنيا ديسيتو أدا بلاتيهان فوريكس يانغ بيايانيا 3 جوتا ونتوك 3 هاري بيرتوروت-توروت. كالاو مينوروت سيد باغاي مانا أباكاه ميريكا بونيا كابابيليتاس أونتو منغاجاركان فوريكس. بينغاجار نيا كالاو سايا باكا دي ويبنيا عدالة تيتو هايوناندا دان هيندرا سوسانتو ويليام .. يرجى تقديم المشورة الرئيسية يا ماركيتينغ باستي نغومونغ bagus2nya. تابي أباكاه أندرا تاهو باهوا دولو ترادرسفاميلي إيتو بيرنا ميكرومندكان وسيط دان يانغ ترجادي وسيط إيتو سكام لوه دان أوس ناسابانيا بانياك يانغ ماسالا ديسانا. واكتو إيتو ميريكا ميريكومنداسيكان بروكر فوتشرز غاليريا يانغ نوتابين إيتو بروكر نغاك بينر دان ماسالا. مينوروت كامي ميريكا إيتو كاري يانغ داري الندوة الفوركس فيرمان أدي سابوترا يقول: عزيزي ماستا، ونتوك ميلاكوكان طلب الانسحاب دي غينسكوب إيتو دينغان منجيريم البريد الإلكتروني تطبيق نموذج يانغ سوداه ديسكان دنغان منغيسي data2 تيرماسوك نمر تسجيل الدخول حساب تاجر كيتا. أبا إيتو تيداك بيريسيكو ديسلغونغاكان، أبا أدا كارا ود لين سيلين كيريم إمال، ماكاسيه سيبلوميا masta8230 إيتو تيداك بيريسيكو باك، ميمانغ بيجيتو بروسيدورنيا فكسد. أضف إلى قائمة الأماني. سيبيرتي هالنيا دي بانك بون كالاو أندا ماو ناريك يانغ جوغا ديمنتاي data2 دان منغسي فورمولير كان باك، تيداك بوله سيمبارانغان. يانغ بينتينغ باسورد باباك كان باباك سيمبان سينديري لوه. (إيباراتنيا سيبيرتي بين أتم بانك كان باباك جوغا سيمبان سينديري، تيتابي نومور ريكينينغ بانك كالاو ديبيريتاوكان كي أورانغ لين جوغا غب كان باك، ميسالنيا أونتوك بيمباياران، ترانسفر أوانغ بيلي بارانغ، دل كان ريكينينغ إيتو أوبين بوبليك سيموا لوه. تيتابي يانغ بينتينغ باسوردنيا باباك كيب سر سينديري) سيلين إيتو. دي وسيكر تيريغولاسي سيماكام غينسكوب فكسد إيتو نغاك بيسا ديكيريم كي بيربيدا ناما لوه باك دانانيا، جادي أمان ميريكا. فيرمان أدي سابوترا يقول: ثانكس فيدنيزيا masta8230.saya ماسيه بونيا بيرتانياان لاجي: 1. دي فكسد ود عن طريق بايبال أتاو فساباي بيزا غا سوالنيا بونغا بنك كوكوب بيزار كالو ود عبر سلك 2. أبا بيردبيان أنتارا أكون بياسا دان أكون سيريا دي فكسد، سايا سوداه كوبا منغاجوكان بيرموهونان أونتوك ميمبوكا أكون سيريا دي فكسد تابي غا bisa2. 3. كوق أكون ماستا لاما بانجيت يا بارو ديبوكا لاجي سلام trader8230 1. ميريكا نغاك بيسا باكاي إيتو سيتاهو كامي 2. بدانيا دي مبادلة دان غير مبادلة ساجا، كوبا هوبونجي كه غينسكوبينيا باك كالاو pengajuan2 مسب 3. أيا كارينا كامي بارو ليبوران باك ملم. Ada تيمان سايا يج تانيا Om8230apakah كل كيتا ميندافتار ليوات كونسكوب إيتو data2 كيتا لانغسونغ ماسوك كي بروكر فكس أتاو دي تامبونغ دي داتاباس ريسكوب. كيموديان بيهاك برودكوب ماندابارتكان كي فكس. كالاو ديتامبونغ دي داتاباس ريسنسكوب جيتو سيموا data2 كيتا دابات دي كيتاهوي أوله بيهاك كونسكوب دونغ. ماكاسيه غينسكوب إيتو فكسد باك، ديسانا إيتو أمان مينوروت كامي، سيباب بيجاوينيا بون ماو أمبيل أوغا جوغا تيداك أكان بيزا، كارينا سيستيم ميريكا إيتو مينيراكان أتوران باهوا أوانغ كيلوار إيتو توجوانا هاروس سما دنغان أوانغ ماسوكنيا، جادي كالاو ترانسفر داري بانك ريكينينغ A، ماكا ويثدونونيا بون جوغا الحمار كيسانا دان غاك بيسا بيربيديا جالور. جادي ميسكي كارياوان فكسد ناكال بون، ميريكا جوغا غاك بيسا مينكوري يانغ أندا. كامي بريبادي جوغا التداول ميلالوي غينسكوبيفكس إيتو. دان نغاك بيرنا ماسالا سيه. باهكان كالاو كامي ليهات ريبريزنتاتيف فكسد يانغ بالينغ لاما إيتو أدالا ميمانغ غينسكوب إيتو لوه (سيجاك تاهون 2006) keamanan2 ميريكا إيتو بيرنا كامي تانياكان جوغا، دان يانغ ديسيمبان أوله ميريكا إيتو هانيا داتا ديري بيسا ساجا يانغ تنتونيا سيسوي دينغان أتوران فكسد بوسات، دان إيتو بوكان كلمة المرور التداول لوه. تيتابي جيكالاو كلمة السر ترادينغنيا تيربوبول بون، ماكا هاكر أتاو أورانغ دلام وسيط بون جوغا نجاك بيسا أمبيلي أنج كوك كوك، إيني يانغ كامي سوكا داري ميريكا إيتو. بيدا كالاو دنغان broker2 يانغ نون ريجولاتد لوه باك. سيلامات سور مين سايا ماو تانيا باغيمانا بينداباتنيا تنتانغ وسيط مونيكس إنفستيندو، تيكميل، أوكتافس، دان إنستافوريكس. سايا إنجين ميمبوكا أكون داري أنتارا broker8221 يانغ سايا سيبوت. تيريما كاسيه. مونيكس إيتو وسيط لوكال باك، إيتو سيبيرتي رامبوك يانغ ديليغالكان. جانغان ديه كالاو وسيط لوكال. ميريكا إيتو بندر سيموا. ناه بروكر لينيا يانغ باباك سيبوت إيتو جوغا أدالا بروكر لوار يانغ نون ريجولاتد، إيني جوغا بيرباهايا (ليبيه بيرباهايا داريبادا بروكر لوكال)، جادي هينداري يا mereka2 إيتو. سيد تانيا لاجي دونغ. سايا ماسيه بيلوم نيمو تيكنيكميتود ترادينغ يانغ تيبات جيمانا. سيلينا إيني سايا تجريبي الرئيسي دي فكسد سام 3 كالي غانتي أكون. كالو ديهيتونغ إجمالي بروفيتنيا سيز بيسار، بيسا 3 كالي مشروط دلام 2 بيكان، تابي لوسنيا جوغا بيسار، سيهينغغا دلام 2 بيكان إيتو سالدو بيسا تينغغال 5 ساجا. سايا سيرينغ بيزا مندابات بيزار بيزار كيتيكا أدا نيوس، أتو كيتيكا لاجي تريند. تابي جوغا سيرينغ لوس غارا-غارا غا باسانغ سي سيهينغغا أوبين أوردر سامب بيرهاري-هاري دان أخيرنيا كينا مارجين كال. سايا راجو موماسانغ سي كارينا سيلينا إني سيتياب كالي باسينغ سي باستي كيسنتوه دولوان، بادهال نانتينيا شمعدان جوغا أكان منغرا كه تب يانغ أواليا سايا باسانغ. مينتا سارانيا دونغ سيد، جيمانا كارانيا أجار سايا بيسا منغينداري لوس دان بيسا ميماسانغ سي دنغان تيبات أغار تبنيا يانغ كيسنتوه، بوكان سلنيا. ماكسيه بانجيت lho8230. جينغان تجارة بيرداساركان شمعة عصا، كارينا إيتو بيركوما باك سيباب tiap2 وسيط إيتو بيسا beda2 لوه كاندلينيا، أكيبات بيربيدان ليكسيتورنيا (بيدا سما سهام، كالاو سهم باكاي شمعة إيتو بوله) كالاو داري كارا تريد باباك، جانغان ليف دولو، تيتابي تيتاب دي ديمو دولو باك سامباي بيسا كونسيستن. ميمانغ نغاك بيسا دلام واكتو سينغكات لانغسونغ ماهر يا. (كارينا كالاو غامبانغ ماكا سيموا أورانغ نغاك أدا يانغ ميسكين كالاو جيتو هيه) لا يجوز الاعتماد على دترس من قبل ضباط الضرائب ودافعي الضرائب والممارسين. وهي الأحكام الضريبية النهائية فقط التي تمثل بيانات موثوقة من مكتب الضرائب الأسترالي من موقفه بشأن المسائل الخاصة المشمولة في الحكم. ما هو هذا الحكم حول تصنيف الشخص 1. هذا الحكم ينطبق على دافعي الضرائب الذين يكتسبون الأرض كمخزون تجاري لغرض تطوير وتقسيم وبيع الأرض. 2 - يتعلق هذا الحكم بتقييم الأرض التي تتاجر فيها تلك الأراضي في نهاية السنة من الدخل ويقيم دافعو الضرائب الأرض بسعر التكلفة بموجب الفقرة الفرعية 1 (1) من قانون تقييم ضريبة الدخل لعام 1936 ( فعل). وينظر الحكم في المعاملة الضريبية للنفقات المتكبدة في تحويل تلك الأراضي إلى الحالة التي يعتزم فيها بيعها. وعلى وجه الخصوص، يرى الحكم ما يلي: ما هي النفقات التي تشكل جزءا من سعر التكلفة من المخزون التجاري في متناول اليد وطريقة توزيع تكاليف التطوير على الأسهم التجارية المتاحة، بما في ذلك الحالة التي يتم فيها تطوير الأراضي على مراحل. 3 - ولا يتناول هذا الحكم الحالات التي لا تكتسب فيها الأرض أصلا كمخزون تجاري، أو عندما تتوقف الأنشطة التجارية. وتعالج بعض هذه الحالات في أحكام الضرائب تد 92126 و تد 92127 و تد 92128 و تد 92161. وتعامل الضريبة مع الربح أو الخسارة الناشئة عن معاملة معزولة في أحكام الضرائب تر 923 و تر 924 على التوالي. 4 - تسري أحكام الأسهم التجارية على دافعي الضرائب فيما يتعلق بالأرض التي يتم اقتناؤها أو شراؤها لغرض بيع أو تبادل أصل من أعمال المتاجرة في الممتلكات من هذا النوع ويتم اقتناؤها أثناء القيام بأعمال تجارية ينطوي على التداول في الممتلكات من هذا النوع. 5. في حالة استيفاء هذه الشروط، يجب على دافع الضرائب أن يحسب الأرض، لأغراض الضرائب، وفقا لأحكام الأسهم التجارية، ولا يمكن أن يمثل الأرض على أساس صافي الربح. 6. يتم تطبيق أحكام الأسهم التجارية بغض النظر عما إذا كان دافعي الضرائب قد قاموا بأعمال تجارية في الأراضي سابقا. على سبيل المثال، عندما يتم تأسيس شركة على وجه التحديد للحصول على مساحة معينة من الأراضي لغرض التطوير والتقسيم والبيع، سيتم تطبيق أحكام الأسهم التجارية. 7 - وحيثما تكون العقارات التي يحصل عليها دافعي الضرائب من المطورين العقاريين تتألف من أرض على سندات منفصلة، ​​يكون كل عنوان منفصل مقالا للمتاجرة ويجب تقييمه وفقا لذلك. عند تسجيل خطة التقسيم من قبل السلطة المختصة (على سبيل المثال المسجل من العناوين)، يتم إنشاء عنوان منفصل لكل من المخصصات الفرعية. تم تحويل المواد الأصلية من الأسهم المتداولة إلى قطع مقسمة، ثم تصبح كل قطعة فرعية مقسمة من الأسهم التجارية لدافعي الضرائب. حساب تكلفة تكلفة الأسهم التجارية في متناول اليد 8. عندما يقيس دافعو الضرائب الأسهم التجارية بسعر التكلفة، فإن تكلفة حيازة الأرض وتكاليف التطوير المتعلقة بالتحويل على وجه التحديد إلى الحالة التي سيتم فيها بيعها تمثل التكلفة سعر سهم التداول لأغراض البند الفرعي 1 (31) من القانون (انظر فيليب موريس لت ضد فك من T 79 أتس 4352 (1979) 10 أتر 44). 9 - وكقاعدة عامة، لا تتصل تكاليف الإدارة بالتحديد بتحويل الأرض إلى الحالة التي ستباع فيها، وبالتالي فإنها قابلة للخصم في السنة التي تكبدت فيها، ولكنها لا تشكل جزءا من التكلفة سعر األرض المكتسبة كمخزون للمتاجرة. غير أنه إذا كانت بعض المصروفات الإدارية تعزى مباشرة إلى مشروع إنمائي معين (مثل تكلفة مكتب في الموقع)، ينبغي معاملتها على أنها تكلفة لذلك المشروع، وأخذت في الاعتبار عند تحديد سعر تكلفة المخزون التجاري على في نهاية السنة من الدخل. 10 - وبالمثل، لا تعتبر تكاليف الاحتفاظ، مثل المعدلات والضرائب، أو الفائدة على القروض للحصول على الممتلكات أو تطويرها، جزءا من تكلفة تحويل الأرض إلى الحالة التي سيتم فيها بيعها، لا تشكل جزءا من سعر تكلفة الأراضي المحتفظ بها كمخزون تداول. وهي قابلة لالقتطاع في السنة التي يتم تكبدها فيها، ولكن ال تؤخذ في االعتبار عند تحديد سعر تكلفة السهم المتداول في نهاية السنة. الأراضي المخصصة للاستعمالات الخاصة 11 - عموما، تكون الموافقة على التقسيم الفرعي مشروطة بتخصيص مساحات معينة من الأراضي للاستخدامات الخاصة، مثل الطرق والاحتياطيات. العنوان في تلك الأرض عادة ما تكون في إما التاج أو سلطة الحكومة المحلية. وتشكل تكاليف حيازة وتطوير الأراضي المخصصة لذلك جزءا من سعر تكلفة الأسهم التجارية لدافعي الضرائب. وهو جزء من التكلفة المرتبطة بتحويل الأرض إلى الحالة التي سيتم بيعها فيها. 12 - وعند حساب سعر تكلفة المخزون التجاري في متناول اليد، يتم استيعاب تكلفة حيازة كامل الأرض وتكلفة تطوير تلك الأرض وفقا لمتطلبات السلطة الموافق عليها في تكلفة المخزون التجاري. عند تسجیل خطة التقسیم الفرعي، یتم إعادة تخصیص ھذه التکالیف للبنود الفردیة من مخزون المتاجرة الذي تم إنشاؤه (الوحدات الفرعیة). 13 - ولا يعتبر منح التاج أو أي هيئة أخرى من مناطق الأراضي المخصصة للاستعمالات الخاصة مخزونا من المخزون التجاري لأغراض مخزونات الأسهم التجارية. وبصفة عامة، لا يحتفظ دافعي الضرائب في أي وقت بالأرض المخصصة لذلك كمواد منفصلة للمتاجرة. 14. عندما يطلب من المطور تقديم وديعة قابلة للاسترداد مع سلطة كهرباء فيما يتعلق بتوريد الكهرباء إلى تقسيم سكني، يكون المبلغ المقدم من المطور صغيرا من رأس المال. وبالمثل، عندما يتم رد كل أو جزء من هذه الودائع الودائع إلى المطور، هو إيصال ذات طبيعة رأس المال. 15- إذا كانت سلطة الكهرباء مخولة بالاحتفاظ بأي جزء من حوزة الإيداع التي قدمها المطور، فإن المبلغ المحتفظ به سيخضع للمطور في سنة الدخل التي يحق فيها للسلطة الاحتفاظ بهذا المبلغ. ولا يعتبر هذا المبلغ الصادر جزءا من تكلفة تحويل الأرض إلى الحالة التي سيتم فيها بيعها. وبناء عليه، فإنه لا يتم استيعابها في تكلفة الأسهم التجارية في متناول اليد. 16. عندما يكون مطلوبا من السلطة لدفع الفائدة على الودائع، فإن المطور يكون قابل للتقييم في سنة الدخل الذي يتم فيه دفع هذه الفائدة فعليا أو قيدها إلى المطور. 17- عندما تفرض سلطة الكهرباء مبلغا إضافيا غير قابل للاسترداد من أجل توفير إمدادات كهرباء تحت الأرض، يحق للمطور أن يطالب بخصم لهذا المبلغ في سنة الدخل التي يتكبد فيها. غير أن هذا المبلغ يعتبر جزءا من تكلفة تحويل الأرض إلى الحالة التي سيتم فيها بيعها ويجب استيعابها في تكلفة الأسهم التجارية. تخصيص تكاليف التطوير للمخصصات 18 - عندما تقسم الأرض، يلزم تخصيص مجموع تكاليف الاقتناء والتطوير لكل من الكميات الفردية. وكقاعدة عامة، ينبغي تخصيص تكاليف التنمية على وجه التحديد، حيثما يكون ذلك عمليا. 19 - وحيثما لا يكون التخصيص المحدد ممكنا عمليا، نرى أن طريقة سعر البيع المتوقعة توفر أساسا أنسب لتخصيص التكاليف. ومع ذلك، يمكن استخدام أي طريقة معقولة أخرى، يتم تطبيقها بشكل ثابت، والتي ستطابق التكاليف مع الإيرادات ذات الصلة. 20 - ويمكن تكبد تكاليف التطوير التي تعزى إلى المشروع بأكمله خلال مرحلة مبكرة من مشروع إنمائي متعدد المراحل. وفي مثل هذه الحالة، يجب تخصيص هذه التكاليف لجميع بنود المخزون التجاري، بما في ذلك الأرض التي سيتم استخدامها في مراحل لاحقة. وينبغي أن يتم هذا التخصيص على أساس معقول، على سبيل المثال، استنادا إلى التقديرات الهندسية. تكاليف إنشاء أصل ثابت يعزز قيمة المخزون التجاري 21. عندما يتم إنشاء أصل ثابت مثل ملعب للجولف من قبل دافعي الضرائب كجزء من مشروع تطوير القسم الفرعي، ونحن نقبل أنه قد يزيد من قيمة القطع المحيطة. ومع ذلك، عندما يعتزم دافعي الضرائب االحتفاظ بملكية األصل، بدال من التخلص منه في السياق االعتيادي ألنشطته التجارية، ال يمكن أخذ أي جزء من تكلفة ذلك األصل في االعتبار عند احتساب سعر تكلفة السهم المتداول المحتفظ به من قبل دافعي الضرائب. ملعب الغولف هو أصل ثابت من أعمال دافعي الضرائب وتكلفته هو رأس المال الصادر أو ذات طبيعة رأس المال. وهي ليست تكلفة الحصول على الأسهم التجارية. 22 - ومع ذلك، إذا كانت إحدى شروط الحصول على الموافقة على التقسيم الفرعي هي إنشاء ملعب غولف عام سيحمل في نهاية المطاف في التاج أو أي هيئة أخرى، فإن تكلفة تشييده هي جزء من تكلفة حيازة المخزون التجاري. وتعامل هذه التكاليف بنفس الطريقة التي تعامل بها التكاليف المتعلقة بالمناطق الأخرى من الأراضي المخصصة للاستخدامات الخاصة. 23- وحيثما تتكبد النفقات المتعلقة ببناء أصل ثابت يحتفظ به المطور والمخزون التجاري، يمكن تخصيص التكاليف على أساس معقول. 24 - ينطبق هذا الحكم على سنوات تبدأ قبل تاريخ إصداره وبعده. غير أن الحكم لا ينطبق على دافعي الضرائب بقدر ما يتعارض مع شروط تسوية نزاع متفق عليه قبل تاريخ إصدار الحكم (انظر الفقرتين 21 و 22 من قانون الضرائب تر 9220). 25 - وإذا كان لدافع الضرائب حكم خاص أكثر ملاءمة، فإن هذا الحكم ينطبق على دافعي الضرائب هذا، بقدر عدم الاتساق، فيما يتعلق بمشاريع التنمية التي تبدأ بعد إصدار هذا الحكم (في شكله النهائي). ويخضع ذلك لاستثناء أن الحكم العام لا يمكن أن يسحب حكما خاصا ملزما قانونيا غير متسق إذا كانت سنة الدخل التي ينطبق عليها الحكم الخاص قد بدأت بالفعل (انظر قرار الضرائب تد 9334). 26. قرار المحكمة العليا في فك ضد سانت هوبرتس بي تي واي المحدودة (1978) 138 كلر 210 78 أتس 4104 (1978) 8 حددت أتر 452 بوضوح مبدأ أن الأرض يمكن أن تأتي ضمن تعريف (6) 1 من القانون. وفي هذه الحالة، قررت المحكمة العليا أن الأرض المكتسبة لأغراض التنمية والتقسيم والبيع من جانب دافعي الضرائب الذين يقومون بأعمال تنمية الممتلكات هي الأسهم المتداولة. وعند البت في أن الأرض يمكن أن تكون مخزونة للمتاجرة، فإن المحكمة لا تميز بين الأرض المكتسبة في دولة فرعية والأرض المكتسبة على أنها بروداكرس. 27- إذا كانت الأرض التي يحصل عليها دافعي الضرائب تتاجر بالمخزون، فإن البند الفرعي 51 (1) من القانون يسمح بخصم النفقات المتكبدة في حيازة الأرض وتطويرها. غير أن هذه النفقات تشكل جزءا من سعر تكلفة الأرض لأغراض البند الفرعي 31 (1)، ونتيجة لتشغيل القسم 28، يؤجل استحقاق الخصم بفعالية حتى يتم بيع الأرض أو التصرف فيها بطريقة أخرى من. وتحسب العائدات الإجمالية لبيع الأراضي كإيرادات قابلة للتقييم بموجب البند الفرعي 25 (1) في السنة التي تباع فيها الأرض (انظر غاسبارين ضد فك 94 T أتس 4280 (1994) 28 أتر 130). 28 - وأثر الأحكام ذات الصلة هو أن توقيت الخصم يقابله اشتقاق الإيرادات القابلة للتقييم المتأتية من التخلص من الأرض. 29- إذا كانت الأرض جزءا من المخزون التجاري لدافع الضرائب، فلا يمكن إرجاع الربح من البيع على أساس صافي الربح. كما قررت المحكمة العليا في قضية هندرسون ضد فك (1970) 119 كلر 612 70 أتس 4016 (1970) 1 أتر 596، لا يمكن أن تكون هناك أرقام بديلة لحساب الدخل القابل للدفع لدافع الضرائب. 30 - وقد تم تحديد تعريف المخزونات التجارية بموجب البند الفرعي 6 (1) ليشمل الأراضي التي يقصد بها القيام بمزيد من العمل قبل تحويلها إلى الحالة التي يعتزم فيها بيعها (انظر ست جزيرة هوبرتس في كلر 228 أتس 4113 أتر 463 في ماسون J). 31- تسري أحكام المخزون التجاري بصرف النظر عما إذا كان دافعي الضرائب قد قاموا بأعمال تجارية في الأراضي السابقة. على سبيل المثال، في جزيرة سانت هوبرتس. تم تأسيس شركة دافعي الضرائب لغرض الحصول على جزيرتين صغيرتين، وكان هدفها تطوير الجزر في حالة مناسبة للتقسيم السكني، وتقسيم الأرض إلى مخصصات سكنية وبيع تلك القطع. وقيل إن الأراضي التي يحصل عليها المطور العقاري بغرض التطوير والتقسيم الفرعي وبيع المخصصات ستشكل مخزونا تجاريا للمطور. 32- ويترتب على ذلك أن مساحات الأراضي التي يكتسبها دافعو الضرائب لأغراض التنمية والتقسيم والبيع ستعتبر مخزونا تجاريا لدافعي الضرائب ويجب أن تحسب وفقا لأحكام المخزونات التجارية. 33- وبعد أن تم تسجيل خطة التقسيم الفرعي وتم إنشاء عنوان منفصل لكل من المخصصات المقسمة إلى أقسام فرعية، فإن بنود المخزون التجاري التي حصل عليها دافع الضرائب أصلا قد حولت إلى قطع فرعية، ثم تحولت إلى الأسهم التجارية لدافعي الضرائب ، ويجب أن تحسب وفقا لذلك. 34- ورأى بعض المعلقين الضريبيين أنه، في سياق الأرض التي هي موضوع خطة تقسيم، لا يكون ذلك إلا عندما تكون الأرض الخاصة قابلة للتسويق لأنها تشكل مخزونات تجارية. قرار المحكمة العليا لمحكمة نيو ساوث ويلز في بارينا كوربوريشن المحدودة ضد فك من T 85 أتس 4847 (1985) 17 يقال أتر 134 لدعم هذا الرأي. 35 - ونحن لا نقبل هذا الرأي. في بارينا. استحوذت شركة دافعي الضرائب على ما يقرب من 77 هكتارا من الأراضي لتقسيمها فرعيا. وقد أعدت خطة للتقسيم الفرعي المقترح. وفي اجتماع مجلس الإدارة الذي عقد في 25 حزيران / يونيه 1982، تقرر أن تعامل الأرض على أنها تقسيمات فرعية في ذلك التاريخ وأن تعامل كل قطعة مقترحة كبند منفصل من مخزون المتاجرة وتقدر بالتكلفة أو قيمة البيع في السوق أو لا قيمة لها في حالة الأرض المخصصة للمجلس. ولم يكن قد تمت الموافقة على خطة التقسيم حتى كانون الأول / ديسمبر 1983، بعد أن امتثل دافع الضرائب للشروط التي فرضها المجلس. في هذه الحالة، قال روجرز J في أتس 4855 أتر 143:. ويمكن إعطاء التأثير السليم لكل من النص والغرض التشريعي إذا كان أحدهما يعتبر، في سياق الأرض المقترح بيعها من قبل قسم فرعي، مقالا كمخزون تجاري فقط حيثما تكون كتلة الأرض قابلة للتسويق في الواقع. ولا يمكن أن تكون هناك قابلية للتسويق في السوق. إذا كان غياب القدرة على التسويق يرجع إلى حقيقة أن الأرض لم يتم تحويلها إلى حالة فرعية، فإنني لا أعتقد أن مكوناتها الفردية ولكن غير المحددة وغير المفصولة يمكن أن يقال أن كل مقالة من الأسهم التجارية تختلف عن وأضاف الأرض في التركيز غلوبو. 36- وخلص شرفه إلى أن قرار المديرين لم يكن له أثر في تحويل الأرض، باعتبارها طرود مختلفة من الأراضي التي استحوذت عليها شركة دافعي الضرائب، على أصناف فردية ومحددة من الأسهم التجارية. في تلك المرحلة، كان فقط الأرض في غلوبو التي كانت الأسهم التجارية للشركة. 37 - ويترتب على ذلك أنه حتى يتم تحويل الأراضي إلى مخصصات مقسمة إلى أقسام فرعية، لا يمكن معاملة المخصصات المقترحة كبنود منفصلة من المخزون التجاري. ومع ذلك، يجب التعامل مع قطع الأراضي التي حصلت عليها الشركة في الأصل كمواد منفصلة للمتاجرة: انظر جزيرة سانت هوبرت في ماسون J في كلر 228 أتس 4113-4114 أتر 463. 38- لأغراض أحكام مخزون التداول، في وهي السنة التي يتم فيها تسجيل خطة التقسيم، ويتم إنشاء عناوين منفصلة لكل من القطع الفرعية، فإن مواد التداول في الأوراق المالية في نهاية السنة من الدخل تختلف عن بنود التداول في متناول اليد في البداية من ذلك العام. في رأينا، هناك تشبيه قوي لعملية التصنيع حيث يتم تحويل المواد الخام إلى منتجات تامة الصنع. ويدعم هذا القياس من قبل تعليقات ماسون J في جزيرة سانت هوبرتس في كلر 227-228 أتس 4112-4113 أتر 461-463: الاعتراف من قبل المحاسبين والرجال التجاريين أن المواد الخام المستخدمة لغرض تصنيع في قطاع الصناعات التحويلية وتصنيعها جزئيا السلع تشكل جزءا من الأسهم التجارية من الأعمال كان تطور لا مفر منه تقريبا. وقد مكنت قيمة المواد الخام والسلع المصنعة جزئيا من أن تدرج في قيمة الأسهم التجارية في بداية ونهاية الفترة المحاسبية وهذا يعني أنها أدت إلى إجراء حساب أكثر دقة للربح المكتسب أو الخسارة في تلك الفترة. . إذا كان تداول الأسهم وفقا لمعناها العادي يدل على الأرض والسلع والسلع، يجب أن تتبع تلك الأرض قد تشكل جزءا من الأسهم التجارية للشركة قبل تحويلها إلى الشرط الذي يعتزم بيعه. وكما أن المواد الخام والسلع المصنعة جزئيا تشكل جزءا من المخزون التجاري للشركة المصنعة، فإن الأرض البكر التي اكتسبها مطور الأراضي بغرض التحسين والتقسيم والبيع في شكل مخصصات ستشكل جزءا من تجارته مخزون. حساب سعر تكلفة الأسهم التجارية في متناول اليد 39 - تسمح المادة 31 (1) من القانون، في تقدير قيمة الأسهم المتداولة في السوق، لدافعي الضرائب بخيار تقييم كل مادة من أصناف الأسهم المتداولة بسعر التكلفة أو سعر البيع في السوق أو السعر والتي يمكن استبدالها. 40- وحيثما يقيس دافعو الضرائب كل بند من بنود الأسهم المتداولة بسعر التكلفة، فإن تكاليف التطوير المتصلة مباشرة بتحويل الأرض إلى الحالة التي يتعين فيها بيعها يجب أن تستوعب في سعر تكلفة السهم المتداول لأغراض الفقرة الفرعية 1 (31) من القانون. 41- ولا توجد سلطة قضائية تذكر بشأن معنى سعر التكلفة وطريقة تقييم قيمة المخزون التجاري. يظهر البيان الأكثر تحديدا حول الطريقة الصحيحة لحساب سعر التكلفة في القرار في فيليب موريس. 42 - وفي هذه الحالة قام دافعو الضرائب بتصنيع وبيع السجائر ومنتجات التبغ الأخرى. وقد قيمت أسهمها التجارية في نهاية السنة بالتكلفة، وذلك باستخدام طريقة التكلفة المباشرة. وبموجب هذه الطريقة، فإن تكلفة السجائر الجاهزة في متناول اليد في نهاية السنة لا تشمل سوى الأسعار التي يدفعها دافعي الضرائب للمواد التي ستشكل السجائر وأجور الموظفين الذين انتقلوا أو قاموا بعمليات على تلك المواد في الدورة من عملية التصنيع. ورأى المفوض أنه ينبغي استخدام طريقة الاستيعاب. وتتطلب هذه الطريقة أن تؤخذ في الحسبان عند تحديد سعر التكلفة بعض المصروفات العامة الثابتة للمصنع مثل أجور الموظفين الآخرين وتكاليف استهلاك المعدات والآلات. 43- وكان قرار جينكينسون ياء الصادر عن المحكمة العليا في فيكتوريا هو أن طريقة حساب الاستيعاب هي الطريقة المناسبة لتحديد تكلفة المخزون المصنوع في متناول اليد في نهاية السنة. وقال شرفه في أتس 4360 أتر 52: المفهوم الذي أعرب عنه الكلمات سعر التكلفة في ق. 31 (1). هو في تطبيقه على مادة من الأسهم التجارية المصنعة من قبل دافعي الضرائب، موجهة إلى التأكد من النفقات التي تكبدها دافعي الضرائب، في سياق المواد شراء وأنشطة التصنيع، لجعل هذه المادة إلى الدولة التي كان عندما أصبح جزءا من أسهمه التجارية في متناول اليد. 44- ويعزز هذا القرار قرار المجلس السابق في القضية رقم 19 (1946) 12 كتر 128 حيث ذكر رئيس مجلس الإدارة في 192 أن التكلفة تعني: التكلفة الإجمالية للسهم لدافعي الضرائب حتى الوقت المناسب، أي الإنفاق التي تكبدها في الحصول على الأسهم. والرسوم الإضافية (إن وجدت) التي تكبدها حتى الوقت المناسب في الحصول على المخزون في حالتها الحالية والمكان الحالي. 45 - ونرى أن طريقة تكلفة الاستيعاب هي الوسيلة الصحيحة للتثبت من تكلفة تداول المخزون في نهاية السنة في قطاع الصناعات التحويلية (انظر الضرائب رقم إيت 2350). 46 - وعلى الرغم من أن الحالتين المشار إليهما أعلاه تنطويان على حالات التصنيع، فهي قرارات تتناول تقييم المخزون التجاري، وإلى هذا الحد، المبدأ القائل بأن سعر تكلفة المخزون التجاري ينبغي أن يشمل التكاليف المتكبدة في عملية تحويل مقال إلى فإن الشرط الذي سيتم بيعه له صلة بتحديد سعر تكلفة القطع الفرعية التي تصبح مخزون تداول. كما قال ميسون J في جزيرة سانت هوبرت في كلر 229 أتس 4113 أتر 463، عند مناقشة، فيما يتعلق بالأرض، تعريف القسم 6 (1) من الأسهم التجارية: لا ينبغي التمييز بين السلع التي يجب أن يتم العمل قبل يتم تحويلها إلى الشرط الذي يراد فيه بيعها والأراضي التي يجب أن يتم فيها العمل قبل تحويلها إلى الحالة التي يعتزم بيعها فيها. 47 - وفي عملية التصنيع، يتم استيعاب تكلفة جميع المواد الخام بالكامل في تكلفة المنتجات النهائية، على الرغم من أن بعض المواد الخام يتم التخلص منها في عملية الحصول على المنتجات النهائية. وبالمثل، عندما يتم شراء برواداكرس وتحويلها إلى الكثير تقسيمها، يتم استيعاب التكلفة الكاملة لل برواداكرس في تكلفة القطع الفرعية، على الرغم من أن بعض أجزاء من برواداكرس يتم تجاهلها في عملية الحصول على القطع الفرعية. 48 - واعترف روجرز ياء في بارينا بالقياس الذي رسمه ماسون ياء بين السلع المصنعة والأراضي. 49 - ولا يوجد في قانون ضريبة الدخل ما ينص على كيفية تحديد سعر التكلفة لأغراض مخزونات الأسهم التجارية. وفي فيليب موريس، لجأت المحكمة إلى مبادئ المحاسبة بشأن مسألة تنطوي على تحديد تكلفة أو سعر تكلفة الأسهم التجارية، مما يشير إلى أنه في المسائل المتعلقة بتقييم الأسهم التجارية، قد يكون من المناسب الرجوع إلى المبادئ المحاسبية. 50 - وأصدرت هيئات محاسبية مختلفة ورقات تتعلق بالطريقة الصحيحة لتحديد تكلفة المخزون التجاري لمطور الأراضي. وقد أعدت ورقة بحثية صادرة عن شعبة نيو ساوث ويلز التابعة للجمعية الاسترالية للمحاسبين في عام 1967 بعنوان "محاسبة مشاريع التنمية الطويلة الأجل للأراضي" من قبل لجنة يرأسها السيد ج. 51 - تحت عنوان "تقييم المخزون"، ذكرت اللجنة أن البند الرئيسي من المخزون في شركة التطوير هو عقار قيد التطوير أو قيد التطوير لإعداده للبيع. وهو مماثل للمواد والعمل في عملية شركة التصنيع. ويجب أن يتبع تقييم هذه الممتلكات نفس المبادئ العامة المستخدمة في تقييم أسهم التداول في الصناعات الأخرى. قيمة تكلفة املخزون يتم عادة توزيع التكاليف املرتبطة بتطوير العقارات على املساريع التطويرية ويتم رسملتها يف املخزون حتى تاريخ البيع. 52 - وقالت اللجنة أيضا إن أنواع التكاليف التي تصادف عادة في مشروع إنمائي تشمل ما يلي: سعر شراء التكاليف القانونية والعرقية لتكاليف شراء الأراضي، بما في ذلك الهدم، والتنقيب، وتشييد الطرق، والصرف، وإعادة تشكيل المياه، وشبكات الصرف الصحي، وتكاليف المسح، وتكاليف الهندسة، ومعدلات تكاليف المهندسين المعماريين والضرائب والفوائد على الأموال المستخدمة في المشروع. واقترحوا أن تحمل جميع التكاليف المرتبطة مباشرة بمشروع معين عادة على هذا المشروع وأن تعامل كأصل حتى يباع التطوير. 53- ويمكن الاطلاع على مزيد من الدعم لهذا الرأي في ورقة مناقشة صادرة عن المؤسسة الأسترالية لبحوث المحاسبة في عام 1982. وقد أعد هذه الورقة السيد فيليب A فين وعنوانه "المحاسبة من أجل التطوير العقاري". 54 - ويذكر السيد فين في ورقته عن مطابقة التكاليف بالإيرادات: تنشأ مسألة رسملة التكاليف عند تكبد تكاليف لمشروع ما في فترة ما قبل الفترة التي يتم فيها حساب الإيرادات المتأتية من المشروع. إذا تم شطب هذه التكاليف عند تكبدها سوف يكون هناك سوء مطابقة للتكاليف والإيرادات - في الفترة التي يتم فيها شطب التكاليف سوف تكون الأرباح غير محددة، وفي الفترة اللاحقة التي يتم الاعتراف الإيرادات الأرباح سوف أن يكون مبالغا فيه. ومن المتفق عليه عموما أنه ينبغي شطب التكاليف في نفس الفترة التي يتم فيها حساب الإيرادات الناتجة عن ذلك. 55- وفيما يتعلق بمسألة التكاليف التي ينبغي رسملتها، قال السيد فين إن أي نوع من التكاليف المتكبدة في مشروع ما يمكن اعتباره من حيث الرسملة. ثم انتقل إلى النظر في تكاليف الاستحواذ المباشر والتطوير والبناء، وقال: تكاليف الاكتساب والتطوير والتشييد المباشرة تشمل ليس فقط تكاليف العمل والمواد المادية لتطوير الملكية، ولكن أيضا الرسوم المهنية والمساهمات في المجالس، وما إلى ذلك بالضرورة المتكبدة في الحصول على موافقة التخطيط وتحمل التطوير من خلال. . ومن المتفق عليه عموما أن هذه التكاليف ينبغي رسملتها. 56- وفي ورقة دراسة بحثية نشرها المعهد الكندي للمحاسبين القانونيين بعنوان "المحاسبة عن عمليات التطوير العقاري"، أعرب المؤلفون عن رأيهم على النحو التالي: تكاليف تنمية الأراضي هي التكاليف التي تعزى مباشرة إلى تنمية الأراضي وملكيتها خلال فترة التنمية. ومن الثابت تماما أن هذه التكاليف ينبغي أن ترسب على النحو المناسب كجزء من تكلفة الأرض. إن الفشل في التعامل مع مثل هذه التكاليف بهذه الطريقة، ولكن على حسابها بدلا من ذلك، يعتبر علاجا متحفظا وغير سليم في الأساس وهو ما قد ينتهك في معظم الحالات المبادئ المحاسبية المقبولة عموما. وستشمل تكاليف تنمية الأراضي عادة بنودا مثل الضرائب البلدية، والفائدة، والرسوم القانونية، ورسوم الاستشاريين، وتكاليف الطرق، ومجارير العواصف، وشبكات المياه الرئيسية. وهذه القائمة لا يقصد بها بالطبع أن تكون شاملة. ويمكن أيضا تصنيف التكاليف الأخرى ذات الطبيعة غير المباشرة على نحو ملائم تماما كتكاليف تنمية الأراضي. على سبيل المثال، في معظم البلديات في كندا من الضروري الحصول على موافقة البلديات والمحافظات على خطة التنمية أو التقسيم الفرعي قبل أي تطور يمكن أن تبدأ. وكثيرا ما تكون الموافقة مشروطا بأن يقدم المطور، إما بالقيمة الاسمية أو بالمجان، الحدائق أو مواقع المدارس أو مراكز الترفيه هناك متطلبات لإنارة الشوارع أو الأرصفة أو بدل الطرق أو قد يتطلب التطوير نسبة معينة من الصناعة والتجارية إلى التنمية السكنية أو الرسوم النقدية قد تفرض. وتعتبر التكاليف المتكبدة في الوفاء بأي من هذه المتطلبات أو جميعها بمثابة تكاليف تطوير الأراضي. 57 - وتتناول سلطة الإيرادات الكندية مسألة التكاليف الفرعية وتكاليف التطوير في نشرة التفسير إيت-153R3 المؤرخة 7 تشرين الأول / أكتوبر 1991 على النحو التالي: 13 - التكاليف المتعلقة بالمنشآت داخل منطقة التقسيم الفرعي. تشمل، على سبيل المثال لا الحصر، تكاليف الطرق والمجاري والمياه البخارية والإنارة في الشوارع والأرصفة والمناظر الطبيعية والمرافق الترفيهية. وتعتبر هذه التكاليف جزءا من تكلفة حصر الأراضي. ويتم هذا العلاج وفقا لممارسات المحاسبة والتقارير التجارية المقبولة عموما المصممة لتحقيق مطابقة معقولة وسليمة للتكاليف مع الإيرادات. عندما يتم نقل جزء من العقار في منطقة التقسيم من المطور العقاري إلى بلدية أو أي هيئة حكومية أخرى بموجب متطلبات ترخيص القسم الفرعي، يجب أن تكون تكلفة هذه الأرض، بما في ذلك الجزء المنطبق من تكاليف التركيب المذكورة أعلاه، يعاد توزيعها على أساس معقول على قطع الأراضي المتبقية. تم اضافة التأكيدات. 58 - ومن وجهة نظرنا، وبالنظر إلى كل من السلطة القضائية والمبادئ المحاسبية ذات الصلة، من الضروري، تحقيق مطابقة معقولة ومناسبة للتكاليف مع الإيرادات، أن جميع تكاليف التطوير المتعلقة بمشروع تطوير الأراضي، التي تكبدتها في تحويل الأرض في الحالة التي يقصد فيها بيعها، في حساب سعر تكلفة المخزون التجاري في متناول اليد في نهاية سنة الدخل لأغراض البند الفرعي 31 (1) من القانون. ولهذا الغرض، تعتبر جميع التكاليف التي تمت مناقشتها في الأوراق المشار إليها، باستثناء بعض التكاليف الإدارية والتكاليف، تكاليف إنمائية. 59 - ويعتمد ما إذا كانت نفقات الإدارة تشكل جزءا من سعر التكلفة للمخزونات التجارية على درجة ارتباطها بمشروع تنمية الأراضي المعين. واحدة من الخصائص غير العادية لصناعة تطوير العقارات هو أنه بسبب النفقات الكبيرة المعنية، وكثيرا ما تنفق الإدارة العليا وقتا طويلا التفاوض خطط تقسيم وشراء الأراضي وترتيب التمويل. وعندما يحدث ذلك، يمكن ربط تكاليف الإدارة بشكل واضح بمشروع معين بحيث يمكن اعتبارها تكلفة مباشرة لهذا المشروع: على سبيل المثال، نفقات إدارة الموقع. 60 - ومن ناحية أخرى، فإن مصروفات الإدارة العامة التي لا تتصل على وجه التحديد بمشروع إنمائي قابلة للخصم في السنة التي تكبدت فيها، ولكنها لا تشكل جزءا من سعر تكلفة المخزون المتداول في متناول اليد في نهاية السنة من الدخل. 61- أعرب واضعو الورقات المشار إليهم أعلاه عن رأي مفاده أن جميع التكاليف المرتبطة مباشرة بمشروع ما ينبغي عادة تحميلها على المشروع ومعاملتها كأصل يتم رسملته في المخزون حتى يتم بيعه. ومع ذلك، في حالة تحمل التكاليف مثل الفائدة والأسعار والضرائب، فإننا لا نعتبر أنها جزء من تكلفة تحويل الأرض إلى الحالة التي سيتم بيعها. وبناء على ذلك، يتم خصمها في سنة الدخل التي يتم تكبدها فيها، ولكنها ال تشكل جزءا من سعر التكلفة للمتاجرة في الشركة) راجع الضريبة رقم إيت 2350 وتقدير الضرائب تد 92132 (. Land dedicated to special uses 62. Generally, approval of a land development project or subdivision plan is conditional upon certain areas of land being dedicated for public use as roads and reserves. Alternatively, a developer may be required to make a monetary contribution to the local government authority. The land dedicated ultimately will vest in either the Crown or some other body, such as a local council. In this situation, taxpayers have argued that, upon vesting of the land, they have disposed of some of their trading stock for no consideration. Consequently, in the year of income in which the land vests, a taxpayer brings to account as trading stock on hand only that portion of the land that remains. 63. It has been argued further that the development costs incurred in constructing roads and footpaths, constructing sewerage and drainage works, and landscaping reserves and parklands are directly attributable to the land that has vested in the Crown or other body. Accordingly, the costs of acquiring and developing the land that is to be dedicated to special uses is not reallocated to the subdivided lots that comprise trading stock on hand after registration of the plan of subdivision. 64. The corollary of this argument is that the value of all trading stock on hand at the beginning of the year of income exceeds the value of all trading stock on hand at the end of that year and the taxpayer is entitled to a deduction under subsection 28(3) for the amount of the excess. Effectively, this enables a deduction to be claimed in an earlier year of income than would be the case if those costs were reallocated to the subdivided lots. 65. We do not accept this argument. In our view, the cost of acquiring the broadacres and all costs of development are incurred in converting the trading stock (comprising the unsubdivided land) into the condition in which it is to be sold that is, as fully-serviced lots which, themselves, constitute new trading stock. The agreement by the taxpayer to dedicate certain areas of land as roads and reserves and to undertake improvements to those areas of land is essential in order to obtain approval to convert the broadacres into subdivided allotments. The areas so dedicated, although derived from an article of trading stock (viz the land in globo ) are not themselves trading stock, not being trading stock in general parlance nor having been purchased, manufactured, acquired or purchased for the purposes of manufacture, sale or exchange: see subsection 6(1) of the Act and St Huberts Island . The areas are disposed of as part of the process of producing the subdivided land and the cost of such areas is, therefore, properly attributable to the lots in the subdivision. 66. In some instances, a taxpayer may be required to make a monetary contribution to the local government authority rather than dedicating areas of land to public use. That is also a cost of converting the land into the condition in which it will be sold and is properly attributable to the subdivided lots when determining their cost price for the purposes of the trading stock provisions. 67. We consider that the principle outlined by Rogers J in Barina clearly establishes that the cost of acquiring and developing the broadacres must be absorbed into the cost price of all items of trading stock. 68. In that case, his Honour commented on the taxpayers approach to valuing trading stock which was in the form of broadacres. The taxpayer purported to value that proportion of the broadacres which was to be dedicated to special uses at nil, with the remainder of the land valued at either market selling value or cost. As a consequence, the value of trading stock in closing inventory was significantly less than the acquisition cost. While the main issue revolved around the question of whether, prior to the actual subdivision of the broadacres, the land could be treated as subdivided so that each of the proposed allotments could be treated as separate articles of trading stock for the purposes of subsection 31(1) of the Act, Rogers J did not accept the taxpayers valuation of the land dedicated to special uses. By way of illustration, his Honour gave an example of how the taxpayers approach would affect a leather merchant who was required to cut a cow hide into several pieces prior to selling the leather to a manufacturer. His Honour stated at ATC 4853 ATR 139: The merchant, on the appellants approach, may, prior to cutting up the hide, value it at 95 of cost so far as the sections he will be utilising are concerned and at nil market value for the bits and pieces. The fact that he knows at the time of purchase that he will have to throw away bits and pieces, and calculates the price he pays with the knowledge that only 95 of the hide will be saleable, is irrelevant if one follows the appellants approach. That would be an odd result from the statutory endeavour to throw up a more accurate barometer of the financial results of a business. 69. It follows that, where a taxpayer opts to value trading stock on hand at cost price, the proper tax accounting treatment is to reallocate all development costs, including costs attributable to the land dedicated to special uses, on a reasonable basis, to each subdivided lot that has become an article of trading stock of the taxpayer. The land dedicated to special uses and vested in the local council does not at any time become separate articles of trading stock of the developer. 70. The land developer acquires the broadacres as trading stock. When the subdivision plan is registered, the broadacres are converted into subdivided allotments and a separate title is created for each lot. The subdivided lots then become the trading stock on hand of the taxpayer. The land dedicated to special uses generally vests in the Crown or some other body at the same time that separate titles are created for the subdivided lots for example, see section 94 Environmental Planning and Assessment Act 1979 (NSW). 71. Consequently, all costs incurred in obtaining approval for the subdivision, including the cost of land dedicated to special uses, the cost of providing infrastructure such as roads and kerbing, drainage and sewerage works, landscaping of areas dedicated to open space for parks, etc, and any monetary contribution made to council, are incurred for the purpose of converting the land into the condition in which it can be sold by the taxpayer. In effect, this is the consideration from the land developer to obtain approval from the council to subdivide the land. In the absence of any agreement by the taxpayer to dedicate certain areas of land for purposes specified by the council (or to make a monetary contribution in lieu thereof) and to construct the necessary works, the taxpayer would not be given approval to subdivide the land. By way of illustration: In June 1993, a taxpayer acquires three blocks of vacant land totalling 10 acres for 100,000 for the purpose of developing, subdividing and selling as residential allotments. It is proposed to develop 20 lots. The taxpayer receives a deduction under section 51 of the Act for the expenditure incurred in acquiring the land. The taxpayer opts to value the land, which is trading stock on hand at the end of the 1992-93 year of income, at its cost price of 100,000. That cost is allocated to each of the three articles of trading stock on hand in accordance with the contract price. The taxpayer seeks approval from the local council to subdivide the land. Approval to subdivide the land is given in January 1994 and the taxpayer is required, as a condition of the approval, to dedicate approximately two acres of the land for roadways, footpaths and a public park, and to carry out the necessary infrastructure work. The taxpayer incurs 25,000 development costs during the remainder of that year of income. The taxpayer is entitled to a deduction under section 51 of the Act for that expenditure. As in the prior year, the taxpayer opts to value trading stock on hand at the end of the year at cost price. Applying absorption cost principles, the cost price is the original cost of acquiring the land and the costs of development incurred so far in respect of that land, being a total of 125,000. Once again, the costs are allocated to each of the three articles of trading stock on an acreage basis. In the 1994-95 year of income, the taxpayer incurs further development costs of 75,000. Development work is completed in May 1995. Of the total development costs of 100,000, approximately 75,000 is incurred in respect of infrastructure development work on areas of land that ultimately will vest in the local council. The plan of subdivision is approved by the local council and the linen plan is sealed in June 1995. The plan is registered immediately with the Registrar of Titles, who creates separate titles for the 20 residential lots. Separate titles are also created for the land dedicated to special uses, all of which vests in the local council by operation of law. At the beginning of the 1994-95 year of income, the taxpayer has three articles of trading stock on hand and their opening value for tax purposes is the same as their closing value at the end of the prior year of income. However, at the end of the 1994-95 year of income, the taxpayer has 20 articles of trading stock on hand, being the 20 residential lots. The taxpayer again opts to value trading stock on hand at cost and decides to allocate costs in proportion to the number of allotments in the subdivision, there being little difference between the characteristics of each of the lots. In applying the principles of absorption costing, the taxpayer must include all expenditure incurred in converting the residential lots into the condition in which they can be sold. The taxpayer, in converting the broadacres into subdivided lots, has surrendered a portion of the land originally acquired as trading stock (the land that vests in the local council), and has incurred infrastructure development costs in constructing, for example, roads and footpaths on that area of land. Nevertheless, all costs of acquiring the land and developing it to its subdivided state must be reallocated to the articles of trading stock on hand at the end of the 1994-95 year of income. The cost of the area of land dedicated to public use and the cost of any improvements to that land are part of the cost of converting the vacant land into the condition in which it will be sold by the taxpayer. In this example, for the purposes of subsection 31(1) of the Act, the cost price of each article of trading stock on hand at the end of the 1994-95 year of income is 10,000 (200,00020). In the 1995-96 year of income, the taxpayer sells 15 of the lots for 20,000 each. The proceeds of sale (300,000) are brought to account as assessable income in that year. At the beginning of the 1995-96 year of income, the value of trading stock on hand is 200,000 (10,00020). The value of trading stock on hand at the end of the year is 50,000 (10,0005). Subsection 28(3) of the Act allows a deduction for the excess of the value of trading stock on hand at the beginning of the year over the value of trading stock on hand at the end of that year. In this example, the taxpayer is entitled to a deduction of 150,000. The net result of the trading activities for the 1995-96 year of income is a taxable income of 150,000. 72. In our view, the above example is an application of recognised accounting principles in relation to absorption costing and provides the proper matching of revenue and expenditure required under the trading stock provisions. 73. A situation may arise where a developer is required to provide a depositbond in connection with the provision of various services to a development project: e. g. connection of electricity supply. The appropriate tax treatment for such a depositbond will depend on the particular circumstances. 74. In particular, we are aware of a situation currently existing in one State in which a deposit is required in relation to the connection of electricity supply to subdivision developments. 75. In the case considered, the deposit is based on the estimated cost of providing overhead electricity supply to the subdivision. Some or all of this deposit is refundable by the supplier, subject to the terms and conditions of the agreement between the developer and the supplier. The electricity supplier is required to pay to the developer interest, calculated annually, on the balance of the deposit held. 76. The agreement provides that the subdivider (the developer) must guarantee a specific amount of annual revenue from the subdivision. If that amount is not achieved in any year, the supplier is entitled to an amount equal to the shortfall between actual and guaranteed revenue for that year. That amount is deducted from the deposit held by the supplier. 77. Once the supplier is satisfied that annual revenue from the subdivision will exceed the guaranteed annual revenue, it may repay, at its discretion, the balance of the deposit to the developer. In any event, the balance of the deposit is refundable not later than 15 years after the electricity supply is connected. 78. Alternatively, a reduced amount may be refunded immediately after the subdivision electricity supply is completed, or prior to the specified annual revenue being achieved. The reduced amount is the subdividers deposit less the present value of anticipated shortfalls in guaranteed revenue. 79. For taxation purposes, the amount lodged by the developer as a deposit is a payment of a capital nature. Similarly, the amount refunded to the developer is a receipt of a capital nature. 80. On the other hand, any moneys retained by the supplier as a result of shortfalls, or anticipated shortfalls, in its guaranteed annual revenue, is deductible to the developer in the year of income in which the supplier becomes entitled to retain any part of the deposit. We do not consider that the expenditure incurred in these circumstances is part of the cost of converting the land into the condition in which it will be sold. These costs, in fact, may arise after development work has been completed and the sale of allotments has commenced. Accordingly, the expenditure is not absorbed into the cost price of trading stock on hand. 81. Any interest payable to the developer will be assessable in the year of income in which that interest is actually paid or credited to the developer. 82. Where a developer requires the supplier to provide an underground electricity supply to the subdivision, the difference between the cost of providing underground and overhead electricity supply is payable by the developer. This amount is non-refundable. 83. In this situation, the non-refundable amount paid to the supplier is deductible in the year of income in which it is incurred by the developer. However, we consider that this expenditure is a cost of converting the land into the condition in which it will be sold. Accordingly, this amount must be allocated, on a proportionate basis, to each item of trading stock. By way of illustration: A developer requires underground electricity supply to a residential subdivision. The developer deposits an amount of 100,000 with the local electricity authority. The authority is required to pay interest at the official semi-governmental short-term public rate, calculated annually, on the amount of the deposit. The authority requires an additional payment of 25,000, being the difference between the cost of supplying underground and overhead electricity. That amount is non-refundable. The agreement between the developer and the authority provides for a guaranteed annual revenue to the authority from the subdivision of 25,000. In the event of a shortfall in the guaranteed annual revenue, the authority is entitled to reduce the amount held on deposit by the amount of the shortfall in that year. In the first year of supply, the revenue from the subdivision totals 15,000, resulting in a shortfall of guaranteed revenue of 10,000. The electricity authority reduces the amount on deposit by 10,000. The balance of the deposit held is 90,000. In the second year of supply, the revenue from the subdivision totals 20,000, resulting in a shortfall of guaranteed revenue of 5,000. The electricity authority reduces the balance on deposit by 5,000. The balance of the deposit held is 85,000. In the third year of supply, the revenue from the subdivision exceeds the guaranteed annual revenue. The authority agrees to refund the balance of the deposit held, plus accrued interest, and the agreement is cancelled. For taxation purposes, the non-refundable payment of 25,000 is deductible to the developer in the year in which it is incurred, but must be allocated, on a proportionate basis, to each item of trading stock on hand. In relation to the shortfalls in the guaranteed annual revenue of the supplier, the developer is entitled to a deduction for the amount of the annual shortfall in the year in which the supplier is entitled to reduce the amount held on deposit, but is not required to absorb that amount into the cost price of trading stock on hand. The amount of the deposit refunded to the developer is a receipt of a capital nature. However, interest payable on the deposit is assessable income of the developer in the year in which it is paid or credited or otherwise dealt with on behalf of the developer. Allocation of development costs to allotments 84. The main reason for allocating development costs is to determine the cost price of each item of trading stock. This enables the appropriate cost of sales to be applied against income from sales. This is particularly important where, as is usually the case, not all the subdivided allotments are sold in the same year of income. Any errors in allocating costs will directly affect the valuation of the remaining lots on hand at the end of the year of income and, hence, the developers tax liability for that particular year. 85. Since many items of expenditure are attributable to each of the subdivided allotments, the most appropriate method of allocation will depend on the circumstances of each case. As a general rule, development costs should be allocated specifically, where it is practical to do so. Where specific allocation is not practicable, we consider that the anticipated selling price method generally affords the most appropriate basis of allocating costs. However, any other reasonable method, consistently applied, that will match costs with related revenue may be used. Listed below are recognised accounting methods of allocating costs in a land development project (or a particular stage of a multi-stage project). 86. Costs which can be specifically identified with a particular subdivision project or individual lot are allocated directly thereto. In our view, development costs should be allocated specifically in all cases where it is practical to do so. Anticipated selling price 87. Under this method, costs are allocated on the basis of the anticipated selling price of each allotment. For example, this method sometimes is used where the project consists of a combination of residential, industrial and commercial sites. 88. Costs are allocated in proportion to the number of proposed lots or sites. This is a simple method of allocating costs, but no recognition is given to the different characteristics of the lots, such as their size or location. 89. Costs are allocated on the basis of the total saleable area in the development. This method recognises the differing sizes of lots but not the fact that some will have different sales values to others. This method is often used to allocate the costs of staged projects being developed over a lengthy period. For example, it is common practice to allocate the cost of land to each stage of a subdivision on an acreage basis and then allocate the land costs of each stage on the metre frontage basis or anticipated selling price basis, as outlined below. 90. Costs are allocated to the lots in the proportion of the metre frontage of each block to the total metre frontage of the trading stock. This method is commonly used in residential developments in which only one type of dwelling unit is to be constructed. It does not take into account the size of irregularly shaped lots, or the location of the lots in the subdivision, but does recognise that lots with greater metre frontage may be more valuable. 91. A development project may be planned to proceed in clearly defined stages over a number of years. Often a separate entity is established specifically to carry out the staged development. 92. Development costs attributable to the whole project may be incurred during an early phase of a multi-stage development project. In such a situation, these costs must be allocated to all items of trading stock. This allocation should be made on a reasonable basis for example, based upon engineering estimates. By way of illustration: An island development to be undertaken in three stages requires a bridge to be constructed to provide access to the land under development. The costs of constructing the bridge are attributable to the whole of the project and must be allocated to each stage of the development accordingly. 93. Further examples of the types of expenditure that are attributable to the whole development are: Contributions to local government authorities for the upgrading of an access road to the project Construction of oversized sewers and water mains for the whole project Construction of a reservoir to service the whole project Downstream drainage in order to take stormwater runoff from the whole project to a lawful point of discharge. 94. It is a common problem for staged development projects to suffer from uncertainty. Conditions imposed by the regulatory authorities may be subject to change. For example, there could be a change of council and the new council may require additional land for parkland. Alternatively, new by-laws may be passed which prohibit the developer constructing houses above a certain height on the side of a hill. 95. It has been argued that the trading stock method of returning income disadvantages taxpayers where the early stages of the project are successful but the later stages become unsuccessful because of changes in council requirements. Where losses are made in later years, they may be locked into single purpose entities. Because of the uncertainty associated with staged developments, it has been proposed that income should be returned on a net profit basis: that is, net proceeds from the sale of allotments are brought to account as sales occur. 96. We do not accept this proposition. A basic principle of the income tax law is that liability to income tax is an annual event and if, in a staged development, the sale of allotments in an initial stage of the development generates assessable income, then that assessable income must be brought to account in the year in which the sales occur. A taxpayer generating assessable income from a trading business cannot defer returning assessable income until all the items of trading stock are sold. 97. Furthermore, although an entity may be created specifically to undertake a particular land development project, the trading stock provisions will apply (see St Huberts Island ). Costs of constructing a fixed asset that enhances the value of trading stock 98. Typical of an integrated resort development is the construction of fixed assets such as a golf course, tennis courts, swimming pools, etc. We accept that the construction of these facilities will increase the value of the residential land. 99. Taxpayers have argued that where, for example, a golf course is constructed, it has only a limited value, based upon the typical poor economic return from the operation of a golf course. Accordingly, it is argued, on economic grounds, that the majority of the capital expenditure on the golf course is attributable to the surrounding parcels of real estate, including residential sites, the value of which will be significantly increased by the construction of the golf course. 100. However, the cost of such fixed assets is clearly capital in nature and cannot be taken into account in determining the cost price of trading stock on hand. 101. Nevertheless, where expenditure is incurred that relates both to the construction of a fixed asset to be retained by the developer and to trading stock, the costs may be allocated on a reasonable basis. By way of illustration: During the course of developing an integrated resort, soil excavated during construction of a golf course is used to fill and level surrounding areas of land that will be subdivided. The costs of excavation and removal relate to both the construction of the golf course and development of proposed allotments. These costs may be allocated accordingly. 102. Alternatively, a taxpayer may be required, as one of the conditions of obtaining approval to subdivide, to construct a public golf course that ultimately will vest in the Crown or other body upon registration of the plan of subdivision. In this situation, the cost of constructing the golf course is regarded as part of the cost of converting the undeveloped land into the condition in which it will be sold. Consequently, these costs are treated in the same way as costs incurred in respect of other areas of land dedicated to public uses. 103. Company A is in the business of land development. It acquires vacant land to develop and subdivide into 50 residential allotments for sale. 104. A plan for the subdivision is submitted to the local council and approved on condition that the company pays 500,000 to the council for upgrading off-site sewerage works and agrees to dedicate land within the subdivision as roads and reserves. 105. During the year, the company incurred the following costs: Land acquisition Interest on funds borrowed to acquire the land Professional fees for design work, including drafting, architectural, engineering and surveying Council application fees for the subdivision Contribution to council for upgrading of off-site sewerage works Construction of roads Salary and wages to working directors Motor vehicle expenses Rates and land tax Travelling expenses Telephone expenses Office expenses Accounting fees Printing and stationery expenses Marketing, advertising and selling expenses. 106. Assuming that the taxpayer has opted to value trading stock on hand at its cost price, what is the tax treatment of the above expenditure 107. In this particular example, all of the above expenditure qualifies as allowable income tax deductions when incurred by a land developer. Most are allowable under subsection 51(1) of the Act, while some may be allowable under specific provisions, such as rates and taxes under section 72, and accounting fees under section 69 of the Act. 108. The following holding costs do not form part of the cost price of the trading stock and are deductible under subsection 51(1) of the Act in the year they are incurred: Interest on funds borrowed to acquire the land Rates and land tax Marketing, advertising and selling expenses. 109. The following development costs are absorbed into the cost price of trading stock: Land acquisition Professional fees for design work, including drafting, architectural, engineering and surveying Council application fees for the subdivision Contribution to the council for off-site upgrading of sewerage works Construction of roads. 110. The following costs form part of the cost price of the trading stock where they are clearly identified with the development of the specific project. Otherwise these costs are deductible under subsection 51(1) in the year they are incurred, but are not reflected in the cost price of trading stock: Salary and wages to working directors Motor vehicle expenses Travelling expenses Telephone expenses Office expenses Accounting fees Printing and stationery expenses. 112. If you wish to comment on this Draft Ruling, please send your comments by: 13 September 1995 to: Contact Officer: Tom Meredith Telephone: (06) 216 1166 Facsimile: (06) 216 1088 Address: Mr T Meredith Tax Law Services Australian Taxation Office PO Box 900 CIVIC SQUARE ACT 2608. Commissioner of Taxation This Draft Ruling has been withdrawn from 8 September 1999. ATO references: NO NAT 955298-7 NAT 955407-6 BO PDI 58 ISSN: 1039 - 0731 Subject references: cost price method income land development land subdivision property development trading stock on hand trading stock valuation methods Case references: Barina Corporation Ltd v. FC of T 85 ATC 4847 (1985) 17 ATR 134 FC of T v. St Huberts Island Pty Ltd (in liq) (1978) 138 CLR 210 78 ATC 4104 (1978) 8 ATR 452 Henderson v. FC of T (1970) 119 CLR 612 70 ATC 4016 (1970) 1 ATR 596